Emlak sektörü, gerek alım-satım gerek kiralama işlemleriyle önemli hukuki yükümlülükler barındırır. Özellikle kira sözleşmelerindeki ödeme düzeni taraflar için hassas bir konudur. Kiracının kira ödemesini geciktirme durumu, hem ev sahipleri hem de kiracılar için tatsız durumlara yol açabilir.. Bu haftaki yazımızda, kiracının kira ödemesini geciktirmesi durumunda karşılaşabileceği yaptırımları ve ev sahibinin haklarını inceleyeceğiz. Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre, kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen şekilde ve zamanda ödemekle yükümlüdür. Ödeme tarihinin gecikmesi durumunda ev sahibi, hukuki haklarını kullanabilmek için belirli adımlar atabilir. Ancak bu adımların atılabilmesi için belirli bir süre ve prosedür gereklidir. Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi durumunda, ev sahibi bu durumu tahliye sebebi olarak gösterebilir. Kiracının kira ödeme gününden itibaren ödeme yapmaması halinde, ev sahibinin hukuken işlem yapma hakkı doğar. Genellikle hukuki işlem başlatmadan önce ev sahipleri kiracıya noter kanalıyla ihtar çekerek borcu ödemesi için ek süre tanır. Kiracı ihtarnameyi aldıktan sonra kira borcunu tamamen öderse ve bu ödeme ev sahibi tarafından kabul edilirse, tahliye işlemi durur. Borçlar Kanunu gereğince, kiracının en az bir defalık kira ödeme süresinde kira bedelini ödemediği durumda ve bu gecikme nedeniyle ihtar çekilmesine rağmen ödeme yapılmazsa, ev sahibi tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kira ödememe durumunun tekrar etmesi ve sürekli gecikmeli ödemelerin olması durumunda, ev sahibi yine de tahliye davası açma hakkına sahiptir. Kiracının ödeme alışkanlıkları ve geçmişteki davranışları, mahkemenin kararında etkili olabilir. TBK’ya göre, kiracının gecikme durumu genelde iki şekilde ele alınır: 1. Ödeme Gecikmesi: Kiracı, sözleşmeye bağlı olarak kira bedelini birkaç gün geciktirebilir. Bu durumda ev sahibi, kiracıyı yazılı olarak uyarabilir. TBK’ya göre, kiracıya en az 30 günlük bir süre tanınması gerekir. Bu süre, kiracıya ödeme yapması için son bir fırsat sunar. 2. Tahliye Süreci: Kiracı, 30 günlük süre sonunda hala ödeme yapmamışsa ev sahibi, tahliye davası açabilir. Ancak tahliye davasının kabul edilebilmesi için ev sahibinin kiracıya daha önce yazılı bir ihtar göndermiş olması şarttır. Hukuk, kira davalarında genelde tarafların sözleşme yükümlülüklerini ne ölçüde yerine getirdiğini esas alır. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, kira bedelini ödemeyen kiracının, ev sahibi tarafından gönderilen ihtarı ciddiye almaması durumunda tahliye edilmesi yönünde hüküm verilmiştir. Ancak mahkeme, ev sahibinin de prosedüre uygun hareket etmesini arar. Yine bir başka önemli kararda ise kiracı, uzun süreli bir gecikme yerine, düzenli olarak 1-2 gün gecikme yapıyorsa ve bu durum ev sahibinin haklarına ağır bir zarar vermiyorsa, tahliye talebi reddedilebilir. Bu karar, özellikle çok ufak gecikmelerde kiracının korunmasını amaçlar. Ayrıca kira sözleşmesine dayalı bir tahliye taahhüdünün varlığı, ev sahibinin işini kolaylaştırabilir. Bunun dışında, mahkeme yoluna başvurmadan da bir avukattan destek almak faydalı olabilir. Sorularınızı ve görüşlerinizi halilyavuz@gmail.com adresime gönderebilirsiniz.