Bir okurumuz; kiracısıyla 1 yıllık sözleşme yaptıklarını, fakat kiracısının 4 ay sonra yani sözleşme süresi dolmadan önce evden çıktığını, mağdur olduğunu, bu durumda sözleşme sonuna kadar olan kiraları alıp alamayacağını soruyor. Biz de bugünkü yazımızı bu konuya ayırdık. Gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan sorulardan biri, kiracının sözleşme devam ederken evi terk etmesi durumunda tarafların haklarının ne olduğudur. Bu konu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli hukuki ve mali sorumluluklar doğurmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'na göre kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirler. Kiracı, sözleşmede belirlenen kira süresi boyunca evi kullanma hakkına sahiptir. Ancak bu hak, kiracının kira sözleşmesinin şartlarına uygun hareket etmesini de gerektirir. Kiracıların kiralanan bir mülkü erken tahliye etmesi, hukuken dikkatle ele alınması gereken bir durumdur. Kira sözleşmesi, belirlenen süre boyunca hem kiracıyı hem de kiraya vereni bağlayan bir anlaşmadır. Kiracı, sözleşme sona ermeden kiralananı boşaltmak isterse, bu durumu önceden kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Kanuna göre, konut ve kapalı işyeri kiralarında tahliye, kira dönemi bitiminden en az 15 gün önce yapılacak bir ihbarla mümkün olabilir. Bu sürenin geçmesi durumunda, sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar. Erken tahliye, sözleşme süresinin dolmasını beklemeden taşınmazın iade edilmesi anlamına gelir ve bu durumun sonuçları Türk Borçlar Kanunu Madde 325 madde kapsamında ele alınır. TBK 325’te “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer’’ denilmektedir. Yargıtay, erken tahliye durumlarında ev sahiplerinin zararlarının tazmini konusunda önemli kararlar vermiştir. Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin emsal niteliğindeki bir kararında kiracının erken tahliyesi nedeniyle ev sahibinin maruz kaldığı kira kaybının, yeni bir kiracı bulunana kadar geçen süreyle sınırlı olmak kaydıyla karşılanması gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme, bu zararın tespitinde ev sahibinin "zararı azaltma yükümlülüğüne dikkat çekmiş ve tarafların iyi niyet kuralları çerçevesinde davranması gerektiğini vurgulamıştır. Ayrıca, bir başka kararda Yargıtay, ev sahibinin erken tahliye nedeniyle depozitoyu zararın tazmininde kullanabileceğini ancak bu depozitonun yeterli olmadığı durumlarda kalan zararın ayrıca talep edilebileceğini belirtmiştir. Bu durum, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde yer alan maddelere ve somut olayın şartlarına göre değişebilmektedir. Sonuç olarak, erken tahliye yalnızca bir taşınmazı terk etmekten ibaret olmayıp, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hukuki ve maddi sorumluluklar doğurur. Tahliye sonrası kiracı, sözleşme süresi bitene kadar olan kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Ancak kiraya verenin de bu süreçte makul bir çaba göstererek, taşınmazı yeni bir kiracıya kiralamak için gayret sarf etmesi gerekir. Kiraya verenin bu çabası sonucunda elde edeceği gelir kiracının sorumluluğunu hafifletebilir. Huzurlu bir hafta dilerim.