Gayrimenkul sektöründe çok değişik soru ve sorunlarla karşılaşıyoruz. Bir okuyucumuz, kiraya verdiği evinin kiracı tarafından bir başkasına kiraya verilmesi halinde yasal haklarının ne olacağını soruyor. Biz de bugünkü yazımızı bu konuya ayırdık. Kira sözleşmeleri; kiraya verenin sözleşme konusu kiralananın kullanımını kiracıya sözleşme süresince hazır ettiği, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemesi gereken tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Kiracı tarafın kiralananı bir başka kimseye kiraya vermek istemesi halinde alt kira sözleşmesinden bahsedilir. Bir başka deyişle alt kira ilişkisi, kiracının kira sözleşmesi konusu taşınır veya taşınmaz malı kiraya veren sıfatıyla yeniden kiralaması ile kurulur. Alt kira sözleşmesinin yapıldığı hallerde üç tarafın varlığından bahsedilebilir. Bunlar; kiraya veren, kiracı/alt kiraya veren ve alt kiracıdır.6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322. maddesinde kiracının alt kira sözleşmesi düzenleme şartları belirtilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi gereğince; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” denmektedir.  Yukarıdaki kanun maddesinde görüleceği üzere; kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi konut ve çatılı işyeri kiraları ile adi kira sözleşmeleri açısından farklılık arz etmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı olarak rızası olmadığı takdirde, kiracının kiralananı alt kiraya verme hakkı bulunmamaktadır. Belirtelim ki; kiraya verenin kiralananın alt kiraya verilmesi hususunda vermesi gereken yazılı rıza geçerlilik şartıdır. Kiraya verenin sözlü rızası geçerli değildir.  Alt kira sözleşmesi yapılması halinde; asıl kira sözleşmesi sona erince alt kira sözleşmesi de sona erecektir. Dolayısıyla kiraya veren asıl kira sözleşmesinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. Kiracı asıl kira sözleşmesinde sahip olmadığı bir hakkı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıya tanıması mümkün değildir. Aksi halde kiracının ve alt kiracının sorumluluğuna başvurulabilecektir. Ayrıca taraflar kira sözleşmesi yaparken kiralananın alt kiraya verilmesini sözleşmeye eklenecek bir madde ile yasaklayabilirler. Kiracının kiralananı alt kiraya verme yetkisi bulunmaması, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin sonlanması, alt kiracı tarafından kiralananın asıl sözleşmede kararlaştırılandan farklı bir şekilde kullanılması vs. hallerde kiraya veren de kiralananın tahliye edilmesini talep edebilir. Sonuç olarak; Kiracıların alt kiralama yapabilmesi için ya kira sözleşmenizde ya da ayrıca yazılı bir biçimde alt kiralama yetkisi verilmiş olması gerekiyor. Eğer böyle bir yetki vermediyseniz hatta bu konuya sözleşmenizde hiç değinilmemiş olsa da kiracınızın alt kiralama yapması yasal değildir.