Okuyucumuz Yavuz Bey, konumu iyi fakat deprem öncesinde inşa edilen bir daire satın almak üzere olduğunu, bu dairenin kentsel dönüşüm kapsamına girme ihtimali nedeniyle kendisi için avantaj ya da dezavantajlarının neler olduğunu soruyor. Bu gün hem okuyucumuzun sorusunu yanıtlayalım, hem de bu vesileyle kentsel dönüşüm konusunu inceleyelim.
Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Islah, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin modern teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılır. Ülkemizde 30 yaş ve üzerindeki binalar kentsel dönüşüm değerlendirmesine alınabiliyor. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır. 2012 yılında kabul edilen 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun ile Türkiye’deki tüm şehirlerde kentsel dönüşüm başlatıldı. Söz konusu kanun ile gayrimenkulünü yeniden inşa ettirmek isteyen kişilere faiz indirimi, kira yardımı ve birtakım harçlardan muafiyet gibi devlet destekleri tanındı. Böylece şehirlerdeki yıkılma ya da ağır hasar alma riski taşıyan binaların yenilenmesi çalışmaları başladı. Kentsel dönüşümün ilk basamağı, uzman bir ekibin riskli yapı tespiti yapmasıdır. Binaların riskli yapı olarak kabul edilmesi için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurum ve kuruluşlar tarafından incelenmiş olması gerekir.
Gayrimenkul sahipleri, kendi istekleri ile binalarının riskli yapı olup olmadığına dair bir inceleme yaptırır. Peki, ama riskli bina nedir? Doğal bir afet neticesinde yıkılma veya ağır hasar alma ihtimali bulunan yapılara riskli bina denir. Uzman kişiler tarafından yapılan bu inceleme sonucunda riskli yapı raporu verilen binalar için yıkım kararı çıkarılır. Tapu müdürlükleri, gayrimenkul sahiplerine tebligat göndererek yıkım kararını bildirir. Maliklerin 15 gün içerisinde rapora itiraz etme hakkı bulunur. İtiraz edilmediği müddetçe yapının 60 gün içerisinde yıkılması gerekir. 60 gün içerisinde gayrimenkul sahipleri binayı yıktırmazsa en fazla 30 gün ek süre tanınır. Bu ek sürenin sonunda ise bina, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından mahalli idarelere yıktırılır.
Kentsel dönüşüm, hem ev sahipleri hem de müteahhitlere bazı avantajlar sağlamaktadır. Bunlardan bazıları; Ömrünü tamamlayan binalar kentsel dönüşüm sayesinde yıkılıp, deprem yönetmeliğine uygun olarak yeniden inşa edilir. Böylece bu binalarda yaşayan sakinler, deprem gibi afet durumlarında daha az riskle karşılaşırlar. İnşaat sektöründeki modern gelişmeler ile yeniden yapılandırılan binalar, mevcut değerlerinin en az iki katı daha fazla değere sahip olurlar. Kentin dokusunu bozan çarpık yapılaşma nedeniyle oluşan görsel kirlilik yok edilerek şehir daha güzel bir görünüme kavuşur. İşe inşaat maliyetleri açısında bakıldığında ise; İnşaatlar için belediye harçlarından muaf olma, noter masraflarından muaf olma ve tapu harçlarından muaf olma şeklinde sıralanabilir. Ayrıca bir diğer avantaj ise; daire ve iş yeri satışındaki KDV oranının yüzde 1 olmasıdır.
Okuyucumuzun sorusuna dönecek olursak; yukarıda saydığımız avantajlarını değerlendirdiğinde eski tarihli bir yapı almak ekonomik kazanç açısından avantajlı ise değerlendirilebilir ancak oturmak amacıyla deprem öncesinde inşa edilmiş bir yapı satın almayı önermiyorum.