Kat karşılığı inşaat sistemi, arsasına kendi imkanları ile inşaat yapamayan veya profesyonel inşaat müteahhitleri aracılığıyla inşaat yaptırmak isteyen ancak ben para harcamayayım müteahhit binayı yapsın dairemi bana teslim etsin kendisi de yaptığı inşaattan dairelerini alsın mantığı ile geliştirilmiş bir sistemdir. Ancak bu sözleşme türünün dikkat edilmesi gereken yönleri vardır. Bugün bu önemli konuya değineceğim. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yolu ile inşaat üretimi hem arsa sahiplerine hem de müteahhitlere kolaylık sağlayan bir yöntemdir. Hukukumuzda bu sözleşmelere özgü özel bir yasal düzenleme bulunmamakta olup bu sözleşmeler borçlar kanununda düzenlenen istisna sözleşmesi kapsamında değerlendirilmektedir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanarak sözleşme kurulmuş olur.  Bu sözleşmede karşılıklı olarak yükümlülükler açık olarak belirtilir. Müteahhittin yapacağı inşaatı imar yönetmeliklerine ve inşaat tekniklerine uygun olarak yapma zorunluluğu vardır. Bununla birlikte binada kullanılacak malzemeler ve malzeme kaliteleri de açıkça yazılır. İnşaata ne zaman başlanacağı ve ne zaman bitirilip teslim edileceği de sözleşmede açıkça yer almalıdır. Arsa sahibi ise inşaatın  kanun ve yönetmeliklere ve imzalanan sözleşmeye uygun olarak yapılıp kendisine teslim edilme noktasına gelindiğinde müteahhide düşen dairelere tekabül eden hisseyi tapudan müteahhide devretme yükümlülüğü vardır.  Uygulamada henüz inşaat başlamadan müteahhidin payı arsa sahibince müteahhide devredilmekte, kat irtifakı tesis edilmekte ve tapuda daireler dahi belli olmaktadır. Bu şekilde müteahhitin henüz yapılmayan daireleri satma imkânı kendisine sunulmuş olduğundan finansman bulma imkânı kolaylaşmaktadır. Burada henüz inşaata başlamadan ya da kaba inşaat aşamasında kat irtifakı tesis edilmiş ve kat irtifaklı daireleri satın alacak kişilerin inşaatın bitirilememesi ve iskân alınamaması gibi hallerde sorun yaşayacaklarını vurgulamak gerekir. Ayrıca kendisine düşen bütün daireleri satan müteahhitlerin inşaatı yarım bırakarak mağduriyetlere yol açtıkları da unutulmamalıdır. İnşaatın kaçak yapılması, imar hukukuna aykırılıklar, inşaatın yarım bırakılması, iskân alınamaması ya da sözleşmeye aykırılık durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gündeme gelir ki müteahhitten daire tapusu alan 3. şahıslar bir anda dava açılarak tapularının elinden gitmesi riskini yaşarlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve imar hukukuna aykırı binalarda müteahhitten daire satın alan 3. kişilerin inşaatın imar hukukuna uygun olarak yapılıp yapılmamasına ve hangi aşamada olduğuna göre izleyecekleri yollar farklıdır  Ancak uygulamada tapuyu mahkeme kararı ile almalarının çok zor olduğunu ancak müteahhide karşı tazminat davası açma hakları bulunduğunu vurgulamakta fayda var. Bu risklere karşı şunlara dikkat edilebilir; 1.Mümkünse tamamlanıp iskânı alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiş yapılardan alım yapın. 2.Henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş ancak kat irtifakı tesis edilmişse bu durumda inşaatın kaçak bir yönünün bulunup bulunmadığını mutlaka kontrol ettirin. 3.Daire alacağınız müteahhittin  daha önceden inşaat yapmış, güvenilir  ve işlerini düzgün yapan köklü bir firma olmasına özen gösterin. 4.Müteahhit ile arsa sahipleri arasında bir ihtilaf olup olmadığına, davalık olup olmadıklarına dikkat edin mümkünse aralarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesini inceleyerek alım yapın.