Bugünkü yazımızda; gayrimenkul sektöründe çokça kullanılan, taşınmazların tapuda satış işlemi yapılmasından önce düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşullarını, şekil şartlarını ve hangi hallerde sona erdiğini inceleyeceğiz. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşmedir. Diğer bir deyişle, bir taşınmazın, satıcı tarafından belirlenen bir bedel karşılığında ve taraflarca belirlenen şartlar dâhilinde, ileri bir tarihte yapılması planlanan asıl satışını amaçlayan bir ön sözleşmedir. İlerde yapılacak kesin satış akdinin bir taahhüdü olarak da ifade edilen bu evrak, noter aracılığıyla resmi bir belge niteliği kazanır. Sonrasında, taraflardan biri ya da her ikisi tarafından yapılacak tapu şerhi ile sözleşme şartlarına konu vaat ve taahhüt beyanları tapu memurunca tasdik edilmiş olur. Bu sözleşme, hem alıcı hem de satıcı açısından belli yükümlülükler doğurur. Taşınmazın satış vaadine konu haklar, ancak iki tarafın birlikte öne sürebileceği özelliktedir. Bu doğrultuda, alıcının sözleşmeye dayanarak tek başına asıl satışın yapılmasını isteyemez. Satıcının da mutlaka, bu işleme katılması gerekir. Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda yasal prosedürlere göre düzenlenmiş olması gerekir. Bilinmesi gerekli çok önemli bir nokta ise; Noter dışında düzenlenen ve notere sadece imza onayı için getirilen sözleşmelerin ise herhangi bir yasal geçerliliği yoktur. Diğer yandan, satış vaadinin geçerli olabilmesi için, sözleşmede, gayrimenkulün satış bedeli ve eğer taksitler halinde ödenecekse bu ödemelerin açıkça belirtilmesi mecburidir. Taşınmaza dair bu sözleşmeler, her ne kadar alıcı ve satıcı arasında bağlayıcı olsa da, ilerde mağduriyet yaşanmaması açısından mutlaka tapuya şerh ettirilmelidir. Aksi takdirde aynı gayrimenkulün yine bu sözleşme ile başkasına satışı yapılabilir. Tapu şerh işlemi için, alıcı ya da satıcıdan birinin tapu müdürlüğüne müracaatı gerekmektedir. Tapuda konulan şerhin geçerlilik süresi maksimum 5 yıldır. Bu süre içerisinde gayrimenkulün alım satım işlemlerinin tamamlanmaması durumunda tapu şerhinin geçerliliği ortadan kalkar ve tapu müdürlüğünce sözleşmenin iptali yapılır. Satış vaadi sözleşmesindeki maddeler genel anlamda alıcı ve satıcı arasında belirlenen şartları içerir. Bazı durumlarda ise cayma durumuna karşı tarafların isteğiyle sözleşemeye cezai şartlar konulabilir. Bu şartlar, sözleşme süresinde alıcı ya da satıcının verilen akitten vazgeçmesi durumunda devreye girer. Taşınmaz bedelinin teminatı olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde alınan peşinat tutarı, satış bedelinin bir bölümüne karşılık verilen borcu temsil eder. Sözleşme süresi devam derken, satıcının bu peşinatı iade etmesi sözleşmenin sona ermesi anlamına gelir. Bu vazgeçme dışında, sözleşme sonrasında alıcının borcu tamamlaması ile satıcının tapu devir işlemi yapması gerekir. Gayrimenkule ilişkin borcun bitmesi ve anlaşma şartlarının sağlanmasına rağmen, satıcının tapu devrini yapmaması durumunda ise alıcı Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak gayrimenkulün hükmen kendi adına devrini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaadin yerine getirilmesi veya sözleşmenin feshi ile sona ermektedir. Satış vaadi sözleşmesine göre vaad edilen taşınmaz bedelini ödeyerek, vaad eden ise sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetini vaad edilene devrederek edimlerini ifa etmiş olurlar. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenlenmiş olmasına bağlı olduğundan sözleşmenin feshi de Noterlik Kanunu’nun 81/2’nci maddesine göre noterde yapılmaktadır, bu nedenle taraflar sözleşmenin feshini mutlaka noterde usulüne uygun olarak yapmalıdır.