Okuyucumuz Hakan Terme Bey, bina dışı yalıtımı için yapılacak kaplama masrafları tüm dairelere eşit mi; ya da daire dış yüzey metrekaresine göre mi paylaştırılır? Şeklinde bir soru yöneltmiş. Bu gün bu önemli soruyu yanıtlayalım.
Dış cephe mantolama, kışın ısı kaybını yazın ise ısı kazancını en aza indirmek için uzun süredir tercih edilen bir yöntemdir. Tekniğine uygun olarak gerçekleştirilen mantolama işlemi 50’ye kadar varan bir enerji tasarrufu sağlayabilmektedir. Dış cephe mantolama yöntemi enerji tasarrufunun yanı sıra dış duvar betonlarını korozyona karşı koruyarak bina ömrünü de uzatmaya olanak sağlar. Yeni yapılan binalarda zaten zorunlu olarak müteahhit firma tarafından yapılan dış yalıtım, eski binalarda yapılmak istendiğinde karar alma ve masrafların paylaştırılması sorun haline gelebiliyor. Bazı dairelerin dış cephesi diğerlerinden daha az, bu durumda daire sahibi dış cephe alanına göre paylaştırılmasını istiyor, bordum katta oturanlar bizim dış cephemiz yok diyerek ödemek istemiyor. Bu durumda masraflar nasıl paylaşılacak? Olması gereken şudur, binada ortak kullanım alanları (cephe, rögar, merdiven boyu boya vs, elektrik ve aydınlatma işleri, bahçe düzenleme vb.) tüm yerlerin masrafları arsa payına göre kat malikleri arasında bölünerek pay edilir ve ödenmesi istenir.
Peki uygulama nasıl olur; Öncelikle apartmanınızda Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre hukuken atanmış bir yönetici ve ya bir yönetim kurulu olması gerekir. Yöneticinin kat malikleri kurulu toplantısı için çağrı yapması ile kurul toplantı yeter sayısıyla toplanır. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine mantolama oylamaya sunulur. Mantolama işlemi “faydalı değişiklik” kapsamında değerlendirildiğinden kararın alınması için oy birliği değil oy çokluğu yeterlidir. Isı yalıtımı kararının çıkabilmesi için hem sayı çoğunluğunun hem de arsa payı çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. Sayı çoğunluğunun sağlanmasında her kat malikinin arsa payına bakılmaksızın bir oy hakkı vardır. Birden fazla dairesi olan kat maliklerinin her daire için bir oy hakkı olmakla birlikte, kullanacağı oyların sayısı bütün oyların üçte birinden fazlası olamaz. Yönetim kurulunun kat malikleri toplantısında almış olduğu karara ve yapmış olduğu mantolama sözleşmesine tüm kat malikleri uymakla yükümlüdür. Dış cephe mantolama masrafları tapu senetlerinde belirtilen arsa payına göre bölüştürülmektedir. Daire başına düşen tutarın ödenmemesi durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre dava açılabilir ve ya icra takibi başlatılabilir.
Bu konu kat mülkiyeti kanunu 72. Maddede; “Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar” hükmü yer almaktadır.