Bazı apartman sitesi yöneticileri, konutların dış cephesini firmalara kiralayarak ek gelir elde etmek istiyor. Peki, apartman sitelerindeki dış cephe firmalara kiralanır mı, bunun için maliklerden izin alması gerekir mi? Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 35. maddesi ve diğer  maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici bilinenlerin aksine az sayıda konu bakımından yetkilidir. Taşınmazın genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri için kat maliklerinden avans toplanması, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması, taşınmazın amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması gibi konularda yönetici kanun gereği kendiliğinden yetkilidir. Bağımsız bölümlerdeki aykırı kullanımların eski hale getirilmesi için dava açılması gibi konularda ise kat malikleri kurulunun yöneticiye yetki vermesi gerekir. Yönetici dış cephe kiralaması gibi önemli bir konu hakkında da maliklerin kararı olmadan kendisi bir karar alamaz. Kiraya veremez. Yönetici, dış cephe kiralaması konusunda kat maliklerinin kanunun aradığı yasal çoğunlukla alacakları kararla kendisine görev ve yetki vermeleri halinde dış cepheyi kiralayabilir. Görüldüğü gibi, yöneticinin kendiliğinden yapacağı işler sınırlıdır. Bu kira konusunda olduğu gibi, çoğu işte yetkisi yoktur. Ancak, Genel Kurul’un (GK) verdiği yetki ve görev sınırları kapsamında iş yapabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda apartman ve sitelerde alınacak kararların niteliklerine göre farklı karar yeter sayılarına tabidir. Örneğin; malikler tarafından yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler için ayrı, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılabilmesi için ayrı, yönetici-denetçi seçmek için ayrı, ortak alanı kiralamak için ayrı karar yeter sayıları belirlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi: “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklindedir. Görüldüğü gibi, taşınmazın dış cephesinin kiralanması tüm kat maliklerin oybirliğiyle verecekleri karara bağlıdır. 50 dairelik bir apartmanda 1 malik bile buna onay vermese dış cephe kiraya verilemez. Oybirliği şartı çok ağır olsa da mevcut düzenleme bu şekildedir. Apartman toplantısında tadilat ya da dış cephe kiralaması için yeterli oy birliği sağlandıysa maliklerden birisi dava açsa dahi lehine bir sonuç alamaz. Ancak kararın usulsüz olarak alınması ya da oy birliği sağlanamaması durumlarında dava açarak alınan kararı iptal ettirmek mümkündür. Belirtilen davayı açmak için de süre sınırlaması bulunmaktadır. Kararın alındığı toplantıya katılan ve red oyu veren kat maliki en geç 1 ay içerisinde, toplantıya katılmadıysa toplantı tarihinden itibaren 6 ay içerisinde dava açmalıdır. Fakat burada bilinmesi gereken önemli olan bir nokta ise, apartmanın ya da sitenin acil bakım ya da tadilat gerektiren durumlarında karar alınabilmesi için 1 kişinin onayı dahi yeterlidir.