Gayrimenkul sektöründe vergi kayıplarının önüne geçmek amacıyla yeni bir düzenlemenin hayata geçirileceği iddia ediliyor. 2026 yılında uygulamaya girecek bu sistemle, gayrimenkul alım satımındaki vergilendirme işlemleri gerçek piyasa değeri üzerinden hesaplanacak. Gayrimenkul alım satımındaki vergi kayıplarının özellikle rayiç bedel uygulamasından kaynaklandığı belirtiliyor. Yeni düzenleme ile gayrimenkul alım satımlarında vergilendirme, rayiç bedel yerine gerçek değer üzerinden yapılacak. Habere göre, Cumhurbaşkanlığının yıllık programında, gayrimenkul değerlemesinin objektif ölçütlere dayandırılması gerektiğini vurgulamıştı. Bu doğrultuda, gayrimenkul değer değişimlerinin izlenebilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için teknik altyapı çalışmaları başlatılacak. Ayrıca, gayrimenkul değerlerine dair veriler ve mülkiyet bilgileri, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi'ne entegre edilecek.

MEVCUT SİSTEM NASIL İŞLİYOR?

Bu yeni düzenlemenin hayata geçebilmesi için gerekli yasal değişikliklerin yapılması gerekecek. Mevcut sistemde ise gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcı, her biri binde 20 oranında tapu harcı ödemek zorunda. Gayrimenkulün beyan edilen satış bedeli, emlak vergisi değerinin altında olmamak koşuluyla belirtiliyor. Ancak, satış işlemi sonrasında beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse, eksik ödenen harçlar cezalı olarak talep ediliyor. Ayrıca, Gelir Vergisi Kanunu’na göre, bir gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda, elde edilen kazanç değer artışı olarak vergiye tabi tutuluyor. Bu kazancın hesaplanmasında, satış bedelinden alış bedeli ve tapu harcı gibi giderler düşülerek kalan kazanç üzerinden gelir vergisi alınıyor.

2026 YILINDA HAYATA GEÇMESİ PLANLANIYOR

Yeni düzenleme, gayrimenkul sektöründeki vergi adaletini sağlama ve kamu gelirlerini artırma amacı taşıyor. Bu adımların 2026 yılında uygulamaya konulması planlanıyor. Rayiç bedel ve gerçek bedel terimleri, vergi hukuku ve ekonomik işlemler bağlamında birbirine yakın olsa da farklı anlamlar taşır. Aralarındaki temel farklar şunlardır:

1. Rayiç Bedel

Tanım: Rayiç bedel, bir mal veya hizmetin serbest piyasa koşullarında benzer malların veya hizmetlerin fiyatlarına göre belirlenen ortalama değeridir. Yani, bir malın satışı için piyasada uygulanan fiyatların genel ortalaması ya da o malın türüne ve durumuna göre belirlenen genel piyasa değeridir.

Kullanım: Rayiç bedel, genellikle mülkiyet transferlerinde özellikle veraset ve intikal vergisi emlak vergisi veya diğer bazı vergi türlerinde kullanılır. Özellikle taşınmazlar için yerel emlak piyasasında benzer taşınmazların satıldığı fiyatlara göre hesaplanır.

Örnek: Bir emlak satışında, benzer konutların satıldığı fiyatlar göz önünde bulundurularak taşınmazın rayiç bedeli belirlenir.

2. Gerçek Bedel

Tanım: Gerçek bedel, bir mal veya hizmetin, taraflar arasında yapılan işlemde kabul edilen, gerçek piyasa değeri olarak belirlenen fiyattır. Yani, işlemi gerçekleştiren tarafların birbirlerine ödeme veya mal teslimi için mutabık kaldıkları bedeldir.

Kullanım: Gerçek bedel, çoğunlukla ticari işlemler, satışlar, hizmetler veya transferlerde geçerli olan bedeli ifade eder. Ancak, vergi otoriteleri, eğer belirli bir işlemde gerçek bedel piyasa koşullarına uymuyorsa (örneğin, düşük bir satış fiyatı söz konusuysa), işlemdeki bedeli revize edebilir ve gerçek piyasa değerini dikkate alabilir.

Örnek: Bir emlak satışı, anlaşmazlık olmadan iki tarafın kabul ettiği bedel üzerinden yapılabilir, bu bedel gerçek bedel olarak kabul edilir.

TEMEL FARKLAR

Rayiç bedel, genellikle piyasada benzer ürünler için belirlenen ortalama değeri ifade ederken, gerçek bedel belirli bir işlemde tarafların birbirleriyle anlaşarak belirledikleri bedeldir. Rayiç bedel piyasa fiyatlarının bir göstergesidir ve vergi hesaplamalarında, özellikle emlak ve gayrimenkul vergilerinde kullanılır. Gerçek bedel ise, bir satış veya transferdeki taraflar arasındaki gerçek anlaşmadır. Kısacası, rayiç bedel piyasa ortalamasını yansıtırken, gerçek bedel daha çok işlemin yapıldığı özel koşullara dayanır.